تغییرات مالیاتی خرید خانه در مقایسه با اجاره

تغییرات مالیاتی با خرید خانه به جای اجاره

تصمیم به خانه‌دار شدن پس از سال‌ها اجاره‌نشینی تحولات مالی زیادی به همراه دارد که یکی از آن‌ها تفاوت اساسی در فصل مالیات است. در حالی که برای مستاجران، پر کردن اظهارنامه مالیاتی بسیار ساده است و معمولاً صرفاً بر اساس کسر استاندارد و درآمد انجام می‌شود، وضعیت برای صاحبان خانه‌ها متفاوت است. صاحبان خانه‌ها ناگهان به کسورات مالیاتی دسترسی پیدا می‌کنند که مستاجران از آن بی‌بهره‌اند، از جمله بهره وام مسکن و مالیات بر دارایی که می‌تواند به طور بالقوه بار مالیاتی آن‌ها را کاهش دهد، به علاوه اعتبارات مالیاتی مربوط به انرژی‌های کارآمد.

همانطور که اسپنسر کارول، حسابدار رسمی، اشاره می‌کند: «هزینه‌های اجاره شما هیچ تأثیری بر مالیات شخصی شما ندارد. هر چقدر هم که بپردازید، فقط یک هزینه است.» در مقابل، صاحبان خانه‌ها می‌توانند دو هزینه بزرگ را کسر کنند. برای نمونه، در سال اول با وام مسکن 500,000 دلاری و نرخ بهره 6 درصد، بهره پرداختی حدود 24,000 دلار و مالیات بر دارایی می‌تواند 6,000 تا 10,000 دلار باشد.

شرایط استفاده از کسورات مالیاتی

نکته مهم این است که همه صاحبان خانه از این مزایا بهره‌مند نمی‌شوند. برای بهره‌مندی از این کسورات، فرد باید روش اقلام تفکیکی (Itemize) را انتخاب کند و از کسر استاندارد (که در اینجا 15,750 دلار برای مجردها و 31,500 دلار برای متاهلین اعلام شده است) عبور کند. اگر مجموع بهره وام و مالیات بر دارایی شما از این آستانه فراتر رود، این کسورات ارزش پیدا می‌کنند. اما کارول هشدار می‌دهد که حتی در صورت کسر، این مبالغ مستقیماً از قبض مالیات کم نمی‌شوند، بلکه تنها کسری از آن کاسته می‌شود.

• مستاجرین: هزینه‌های مسکن آن‌ها (اجاره) هیچ تأثیری بر مالیات شخصی ندارد.
• صاحبان خانه‌ها: می‌توانند بهره وام مسکن و مالیات بر دارایی را کسر کنند.
• آستانه آیتم‌بندی: تنها در صورتی مزیت دارد که مجموع کسورات از کسر استاندارد بیشتر باشد.
• مزایای غیرمالیاتی: خانه‌داری به ساخت حقوق صاحبان سهام (Equity) و افزایش ارزش ملک کمک می‌کند که در بلندمدت مزایای مالی قابل توجهی دارد.
• هزینه‌های پنهان: صاحبان خانه‌ها باید بودجه‌ای برای نگهداری و تعمیرات (1 تا 2 درصد ارزش خانه در سال) کنار بگذارند.

اسپنسر کارول توضیح می‌دهد: «اگر ده هزار دلار اضافی بابت بهره وام مسکن هزینه می‌کنید، سودی معادل 20 تا 37 سنت به ازای هر دلار دریافت می‌کنید. اینطور نیست که بتوانید کل آن مبلغ را از قبض مالیات واقعی خود کم کنید—فقط بخشی از آن است.»

مقایسه 10 ساله اجاره و خرید

در یک سناریوی فرضی، یک فرد 30 ساله با درآمد 85,000 دلار، مقایسه شده است. در پایان 10 سال، اگر تمام تفاوت اجاره و قسط ماهانه وام سرمایه‌گذاری می‌شد، تفاوت چندان چشمگیر نیست، اما مزیت خانه‌دار شدن از محل ساخت حقوق صاحبان سهام و افزایش ارزش ملک ناشی می‌شود.

باربارا گرتش، نماینده املاک، بیان می‌کند: «مستاجران اغلب فرض می‌کنند که کل پرداخت وام یک «هزینه» است، در حالی که در واقع، تنها بهره، مالیات‌ها، بیمه و نگهداری هزینه‌های محسوب می‌شوند. بخش اصل قسط، حقوق صاحبان سهام را می‌سازد و اساساً پس‌انداز اجباری ایجاد می‌کند.»